赌术技巧,十年房价从5000涨到6万,这里还是火不了! 发布时间:2020-01-10 08:58:37

赌术技巧,十年房价从5000涨到6万,这里还是火不了!

赌术技巧,论北京刚需何处寻?北有刚需小天堂,南有生天四兄弟,东有常营三杰。

这些成规模的刚需热门片区,生活出行配套无忧。提到京西,离刚需“忽远忽近”。定位成豪宅,石景山老房居多;定位成刚需,西丰台,门头沟新一点的房子又以大户型改善盘居多;定位成低价区,和“万年洼地”马驹桥,青塔这些冷门板块相比,门头沟从单价让刚需可望不可即。京西乃京城尴尬之地,不为购房人首选,门头沟风景秀丽,高朋四季纷沓而至,楼市却路断人稀,让人心生惋惜。

门头沟关注度低原因

1平原占地面积小,人口集中,位置偏远

门头沟虽占地面积1455平方公里,但真正居住比较集中的平原区域只有20平方公里,从人口来看,目前这里有30万的人口数量,居住密度相对集中,这几年,给我最大的感受是,随着轨道交通的完善,商品房入住骤增,人口密度越来越大,周末无论是去门头沟地标双峪奥莱,还是周边道路停车都变得异常艰难。

另外,听这边业主介绍,从通勤来看,早晚高峰阜石,莲石的车流量较之前明显增多,通往市区的通勤线路单一,轨道交通不完善,在大部分人眼里是该区域的硬伤,即便租金很低,大部分年轻人仍首选在沟里或石景山就近就业,也有业主每天往返于门头沟和市区,饱受通勤之苦,相对来说,在中关村,西二旗,望京等工作区域上班的人群在这里租房的较少。

2高价地块催升房价,同价位其他区域选择多 pk没优势

把时间回到2015年,那一年门头沟商品房成交均价3万3每平,也是非城六区第一个房价破3万的区域,包括后来电建,金地,绿城纷纷在新城拿地,地价,楼面价持续走高,2016年2月,中骏在门头沟北部龙泉镇竞拍得地,楼面价再创新高,达到4万1每平,也宣告门头沟房价进入6万时代,而单价6万,现在入市的限竞房价格基本都可以满足,如果关注二手房,其他区域的选择就更多了,相比之下,购房人对这里并不感冒。

2016年北京土地市场竞拍

3改善盘主导,大户型多

门头沟因自身独特地理位置和生态环境优势,吸引了很多老人来这里看房,加之产品定位有别于区域石景山和丰台,这里的楼市特点是项目普遍喜欢户型做大,改善产品居多,也导致了总价偏高,新房售卖周期很长。

4二手房选择少,流通差

门头沟二手房数小区共200多个,但市面上流通的房源并不多,大部分是老小区及还没房本无法上市的回迁安置房,新一点的二手房因为满五房源少,税费高,门头沟整体二手房房价在4万左右,无论楼市火热还是低迷,这里的二手房交易流通水平都明显低于其他区域,从近30天成交数据来看,成交最多的小区也只有4套房源,踩盘时还没主动提及价格,中介就主动告诉你,房主能让价,从让价幅度来看,现行市场行情下,如果房主着急出售,这边价格要到10%也是能聊,房源稀缺,价格低,但流通不行,这就是门头沟二手房市场的现状。

某中介官网近30天成交数据

5高压线多

这个暂时无解,其实前几年门头沟一直在做高压线防护计划,但门头沟平原面积就那么大点地儿,所以高压线显得尤为密集。

靠近六环一侧居民的窗外视野

6商办多

前几年门头沟集结了融创、华润、远洋、华远,中昂等众多开发商扎堆于此,其中一部分全部为商办用地,保守估计也得5000套起步的体量,大部分集中在长安街西沿线一带,当时是为了填补门头沟小户型产品的空白,但密度普遍偏大,也成为了购房人在选择新城住宅项目的参考因素。

它的美,让人无法忽视

1三面临山,观山观河

“京西有胜地,千秋门头沟,山川锦绣、不墨而画”,我觉得这是对门头沟比较贴切的赞美,不说什么妙峰山,戒台寺,潭柘寺等知名景点。就是在家,透过窗户眺望,山景水景至少得占一样,平时开车上下班真是蓝天白云,晴空万里,想在北京找相近的区域,只有怀密平延可以相姘美,但考虑通勤距离和时间,作为第一居所又有些差强人意。

2新城利好,商业配套跟进

一直关注北京楼市的朋友都知道,前两年京西南讨论最多就是csd和wsd战略,前者是房山中央休闲购物区战略规划,后者是首都西部综合区功能定位。加快建设新城区,重点发展旅游文化休闲产业,是对门头沟未来几年的发展规划,从现在来看,新城板块的发展还是进程还是非常快的,s1线有了,商业现有奥莱,华润plus,还有天街,包括远洋,融创,华润的商业规划,医疗将不单单只依赖京煤总医院,肿瘤专科医院将落户沟里,未来选择二手房宜居板块,生活配套的完善会给门头沟加分不少。

3教育资源完善,改善家庭福音

门头沟的教育资源也是得到了补充,八中分校,八中西校区和景山学校分校等解决了新城业主孩子的上学问题,据我实地观察,老城区当地居民多一些,新城的二手房购买力,就比较丰富了,有当地改善的,有海淀丰台临近区域搬过来的,还有越拉越多的外来人口选择在这里买房,其中一个最重要的原因,就是教育资源的完善,虽然比不上市区学区房,但对刚需购房人来说,学校在当地口碑好,名校背书,更重要的是老人看孩子方便,集团制教育资源,从小学到高中都在这一个地上学。

4次新二手房增多,总价低,议价空间充足

不得不承认,学校多了,配套越来越好了,对门头沟的二手房市场房源流通有一定促进,像新城的梧桐苑小区,和这里的大部分楼盘一样,无论是当初新盘还是进入二手房市场后去化并不是很好,价格也一直跟随区域整体价格走势,八中西校区开通后,梧桐苑的单价已经接近5万了,而改善产品众多的新城板块,小户型产品较为少见,且该小区主打90平以内的房源,房龄新,成为了很多刚改家庭首选。

5长安街西延线和轨道交通预期

长安街西延线预计明年贯通,届时将大大缓解莲石,阜石路的交通压力,尤其对住在新城的业主来说是一大利好,另外,s1线也预计19年与6号线连接通车,轨道交通保证了通勤时间的稳定,也会吸引更多的人来门头沟置业。

热盘点评

1门头沟新城

丽 景 长 安

项目分两期开发,一期已全部售罄,首期开盘价23000,87平-200多平的刚改户型都有,二手房均价5万左右,二期目前有新房在售,户型面积全部为150以上的改善户型,精装修房源,均价5万出头,和周边新房接近6万每平的售价相比还是有优势的,一期距离s1更近,东门距s1线上岸站约900米,小区人车分流,环境,整体居住感较好,户型中规中矩,小面积房源少,集中在北侧楼栋,2梯4户,87平南向2居和92平南北通透3居总价约为430-460万,北向可观山观河,与小区一街之隔的新盘龙樾西山134平的户型总价740万,丽景长安138平3居660万就可以拿下。

北向窗户视野

小区环境实景图

缺点:次卧窗小,采光有一定影响,学区未划片八中分校。

中 国 铁 建 梧 桐 苑

新城逆袭小区,当年新盘入市的时候,我就去过,1.8万的开盘价格,周边非常荒凉,现在近5万的单价,主要因为八中西校区划片,且小区小户型多,主打80-90平的2-3居,半人车分流,非京籍和门头沟本地为孩子上学购买这的较多,幼儿园小学中学都在小区1000米范围内,接送孩子非常方便。

小区实景图

小区实景图

缺点:楼层高,21-28层板楼,2部电梯,早晚坐电梯需要等候时间。

2老城区

霁月园,皓月园

两个小区都位于门头沟核心位置,守着双峪环岛十字路口西南角,三居出房极少,尤其是皓月园,就两套南北3居在售,户型敞亮,落地窗,自住改户型的多,打通卧室卫生间,做大两居。500万内可以买到120平左右的通透2-3居。

皓月园小区实景图

缺点:6层小楼无电梯,小区物业一般,内部道路两旁停满了车,对外部车辆也无限制,停车位紧张,出入都是一个口,如果赶上上下班高峰,目测错车无解。

3总结

从价格和置换角度来看,门头沟新城明显跑赢老城,整体来看,老城从去年三月单价4.5降到4.0,而新城现在维持4.5-5.0的成交,梧桐苑和丽景为门头沟热门关注小区,外来购房人口需求增多,老城置换新城增多,南部区域有想象空间,首选新城,目前这里议价空间充足,新城视具体情况20-30万的空间,老城反而卖家议价难度大,但同样房源流通性一般。

小 白 说

当今新房市场,大家关注的热点更多是孙河,黄村,亦庄,北七家等限竞房热门板块,门头沟成为大家容易忽视的地段,其实这里也有限竞房快入市了,比如像华萃西山,400多万能买个小三居。(戳蓝字可看往期文章)

二手房市场来看,门头沟的房源量比较充足,流通性一般也使得您买房的时候可以获得充分的议价空间,这里未来还有大量的回迁房不能入市交易,随着这些回迁安置房的上市,存量增多,也会抑制门头沟二手房价格上涨,另外,新城的配套逐步落实,也使得这里有了更多的想象空间。

从四季度供地情况来看,门头沟又挂零了,但之前公布的66宗供地,门头沟有4块新地待拍,也就意味明年还会有新的项目入市,大家可以期待。

房价从5000到到现在的6万,这里从来不是大家关注的焦点,但前景可待,未来可期。

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